市場回暖 俄房地產投資創歷史新高

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該公司分析師說，2021年俄羅斯商業房產市場特點是用戶和開發商對寫字樓和倉庫投資積極性大漲。需求的持續增長和市場稀缺狀況加劇增加了投資者對這些資產的興趣。市場總體積極狀態和對其進一步發展的樂觀預期成為達到較大投資規模的主要動力。

主要趨勢

按近兩年的趨勢，開發用地再次成為投資需求結構中的佼佼者，占比從一年前的49%上升至65%。持續的住房高需求和業內最大幾家開發商積極買入建設用地掀起了對越來越稀缺的可建設用地的特有狂熱。此外，如前所述，開發商轉售土地交易對開發用地投資的增加發揮了重要作用。2021年該領域總投資2550億盧布，創歷史新高。投入資金最多的開發商有MR集團（2021年217億盧布）、PIK集團（2021年179億盧布）、Sminex公司（170億盧布）等。預計未來開發用地在全部投資項目中仍會維持較高份額，然而可拿到可建設用地越來越少（這也是此類需求從莫斯科轉向聖彼得堡的因素）將導致開發商爭奪土地建設權。

開發用地交易仍是所有投資項目的重要組成部分，此類投資超過2570億盧布，是2019年的四倍，比2020年翻了一番。該領域如此快速增長的原因在於此前市場的一個特征（不過此前並沒有這麽明顯），即開發商購買土地不只用於自己建設樓盤，還向其他業內企業轉售（部分或全部轉售）建設權。例如，開發商Ingrad公司2020年以75億盧布價格收購了莫斯科赫莫夫尼基區的Geliymash工廠原址所在地塊，但未在那里建設住宅樓， 2021年將其以170億盧布的價格賣給了Sminex公司。還有些交易是開發商買入某塊地後將部分開發權賣給另一開發商，合作方式包括聯合實施項目開發。

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據咨詢公司萊坊國際(Knight Frank)俄羅斯和獨聯體分公司執行合夥人諾維科夫（Alexey Novikov）介紹，盡管該領域投資規模較2020年有所增長，但與危機前的2019年相比辦公地產（比2019年下降40%）、商業地產（比2019年下降71%）和酒店地產（比2019年下降53%）指標均有所下降。然而，對倉儲地產的投資規模比2019年增加10倍以上，使其成為現房投資增長的主要驅動力。同時，如此前預測，外國投資者所占份額再次減少，降至整個觀察期內最低，即3%，比2020年下降3個百分點。吸引外國投資的遏制因素仍是新冠疫情限制措施，未能為外國投資者創造投資條件和投資方式及與其相關的一些壁壘，緊張的地緣政治局勢等。最後一個因素可能會使外國投資者所占份額在未來數年內仍維持較低水平。

未來前景

仲量聯行（JLL）數據顯示，莫斯科2022年會有21家購物中心開業，總租賃面積36萬平方米，其中40%以上可租賃商鋪是區域性購物中心提供的。此外，宣布開業的還有一些大型購物中心，如謝利格爾站交通樞紐項目內的購物中心和Mitino Park購物中心。仲量聯行研究部負責人法捷耶夫（Valdislav Fadeev）說：“如果所有公布的購物中心全部開業，2022年投入使用的規模將比上年增加36%。不過考慮到市場趨勢和疫情，一些購物中心有可能會將開業時間推遲到2023年。”

總之，市場空置率不斷增加。2021年全年平均空置率為6.2%，高於同年中期0.3個百分點，比2020年全年平均水平高0.8個百分點。主要購物中心情況則相反，呈現積極態勢。盡管從年度比較看空置率更高，但下半年下降了0.4個百分點，2021年全年為2.1%。法捷耶夫說：“根據截至2021年年底的數據，2021年開業的新購物中心空置率為15.3%。該指標比市場平均空置率高9.1個百分點，全年平均空置率為6.2%。需要指出的是，新商場空置率總要高於平均水平。購物中心開業後不會所有商鋪都占滿，要在運營過程中不斷吸納新商戶，屆時將能獲得商場實際數據。”

本文為《透視俄羅斯》專稿 

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亞娜·謝爾蓋耶娃（Yana Sergeeva）